不動産会社選びの基本
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用語集

不動産会社の基礎知識

■動産とは


「動産ではない物、不動産」ということで、不ではない動産の説明もしておきましょう。
動産とは、簡単に言うと不動産以外の物、財産のことをいいます。

日本の法律で、有体物(空間の一部を占めている、
生きている人間以外の形のある物のことです。)のなかで、
不動産以外の物(有体物)と定義されています。
ただし、無記名の債権も動産とみなされます。


具体例の説明

・パソコン
・ テレビ
・ 自動車
・ 船舶

などが動産となります。
ただし、登録制度のある自動車や船舶は、
不動産に準じた取扱いをしていることがあります。
また、立木は、立木法という法律で、不動産として扱われます。

生きている人間以外、と説明しましたが、
それはそもそも有体物ではないため、動産ではありません。
ですが、ペットなどの動物は動産になります。
また、無記名の債権(鉄道の切符、コンサートのチケットなど)は
動産ではありませんが、動産とみなされます。
これの理由としては、動産として扱ったほうが

流通のためを考えると便利であるからです。

また、特許権や著作権といった権利そのものなんかは、
無体物(無体財産権、知的財産権)となりますので、
不動産、動産どちらでもありません(ただし、例外もあります)。
最近なにかと問題の多い、個人情報は、人格権の対象とされていても
財産権そのものではありません。

不動産会社の基礎知識

■不動産とは


民事法という法律で用いられる概念のことであり、簡単にいうと、
土地とその定着物、もしくはそれらに対する物権を広く含めることもあります。
英米法系の民事法における物的財産に似ている概念で、
その訳語としても使われることが多いです。
日本法では、「土地、及びその定着物をいう」となっていて、
建物のそれ自体が、土地とは別の不動産とされています
これは比較法的には珍しいこととされています。
この他にも特別な法律によって、立木や、鉄道財団なども、一個の不動産とされています。

また、本来は不動産ではないのですが、
法律や行政上などでは不動産のように扱われることあって、
船舶や、航空機、鉱業権などがあります。


民法で定める不動産

土地、及びその定着物をいいます。不動産以外の物は、全て動産になります。
不動産は、その移動が容易に行えず、かつ、財産として高価なものであるため、
動産とは別に規制することになります。

日本の民法では、土地の上にできた建物は、土地と別々の不動産として扱われます。
このため、土地を購入して譲り受けても、
買主は土地の上にある建物の所有権は取得できません。
テーブルを他人から買ってもその上のものは自分のものではないということでしょうか?
民法では不動産に公示の原則の考え方で、
所有権を取得しても、登記が無ければ他の第三者に対しては、
その所有権を対抗できないとしています。

登記法では、「建物」であるためには、屋根や壁で遮断されていて、
建物として使われること、土地に定着していることが求められています。
そのことから完成していない建築中の建物は、屋根や壁が作られた段階で、
動産に分けられている「建築資材」から
不動産に分けられている「建物」へと、法的に扱いが変化します。
ただし、外国などでみられる、自動車等で牽引する移動式の建物の場合は、
不動産ではなく、動産となります。

また、ふすまや障子、畳、未登記の立木などは動産として扱われて、
建物とは別個の財産となっています。
しかし、このタイプの動産は、不動産に付属している物として、
「建物と別に扱う」とする特約が無い限りは、
建物所有権の移転、建物に対する抵当権の設定などの効果を受けます。


特別法で定める不動産

特別に、不動産としてあつかわれているもの

・立木法よって登記された立木

・財団抵当

 工場抵当法第9条の規定により登記された工場財団

 鉱業抵当法第3条の規定により登記された鉱業財団

 漁業財団抵当法第6条の規定により登記された漁業財団

 観光施設財団抵当法第7条の規定により登記された観光施設財団

 港湾運送事業法第26条の規定により登記された港湾運送事業財団

 道路交通事業抵当法第6条規定により登記された道路交通事業財団

 自動車交通事業法第38条の規定により登録された自動車交通事業財団

 鉄道抵当法第28条の2の規定により登録された鉄道財団

 軌道抵当法(軌道ノ抵当ニ関スル法律)第1条の規定により登録された軌道財団

 運河財団(運河法)


不動産業

土地や建物の売買を行ったり、賃貸の仲介、
分譲や賃貸などの取引を行ったりする事業のことを
不動産業(不動産屋)と言って、

・不動産開発業者、
・不動産仲介業者、
・不動産鑑定業者などに分けられます。

全部をひっくるめて不動産会社と呼ばれて、大手の旧財閥系や鉄道事業者や、
零細な個人が経営している業者までたくさんの不動産会社が存在している。

昔から、人々から「千三屋(せんみつや)」といわれて、
「千に三つのことしか本当のことを言わない」
の意味で、言っていることが当てにならないことが多いといわれてきました。
現在では「千回営業して三回契約がとれる」それほど営業が難しい、
という意味での営業用語の一つとなっています。
仙台にも多くの不動産屋さんがありますよね。仙台賃貸物件を探そうと思っているのであれば、仙台にある賃貸を扱っている不動産屋さんをいくつか回れば、気に入った物件が見つかるかもしれませんね。


不動産関連国家資格

不動産に関係する国家資格は

・不動産鑑定士
・司法書士
・土地家屋調査士
・宅地建物取引主任者
・マンション管理士
・管理業務主任者などがあります。


不動産学

学問の分野としては、今までは法学、経済学、土木工学、建築学、
都市工学、地理学などの様々な分野で縦割り的に研究されてきたのですが、
これらをまとめた「不動産学」というのが提唱されて、大学、大学院で、
独立した学部・学科・専攻が設けられるようになりました。
例えば明海大学には不動産学部、宇都宮共和大学にはシティライフ学部、
日本大学大学院理工学研究科には不動産科学専攻、が設けられています。
卒業生の進路には、不動産業界や建設業界、
建設・都市計画コンサルタント業界、金融、公務などがあります。


不動産と土壌汚染の問題

最近になって、土壌汚染対策法等が施行されて以来、
不動産を保有している者の土壌汚染対策が、
非常に重要な問題となっていいます。土地の取引において、
土壌汚染の説明が十分にされていないという場合には、
宅地建物取引業法で、営業停止処分が行われることになっています。
それによって、大手企業の経営陣の引責辞任も現実の問題となっています。
土壌汚染に関する調査や対策のための費用は、
従来までは土地売却価格の内の割合で検討されている場合もありましたが、
長期に土地を利用した利益も含めて、
土壌汚染に関する対策費用を考えることが多くなってきました。
さらに、地下水の汚染が発生する場合には、
地下水の利用者から巨額の損害賠償を請求される場合もあり、
判例で汚染の原因となった方が敗訴しています。
また、地面の中に油が含まれていた場合には、
有害物質の含まれている量が、
土壌汚染対策法という法律で定められた指定基準を超えていなくても、
その土地の売主が、浄化を行う費用を負担するという裁判が結審しています。


アスベスト問題

建物にはいろんな部分でアスベストが使用されています。
アスベストによる健康被害は大変深刻な問題であり、
アスベストが使われていたビルで働いていた従業員から、
損害賠償を請求されることがだんだん増えてきています。
すでに、アメリカで非常に多数の裁判で、高額な損害賠償を認める
という判決が、多数結審しています。
不動産を所有している方には、アスベストを調査しなければならない義務が課せられていて、
それを無視して適切な対応をしないという場合には、将来多額のリスクを背負うことになります。


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最終更新日:2016/8/31